《全国50城房租收入比研究》报告

近日，易居房地产研究院公布了一份《全国50城房租收入比研究》报告。

这是全国首份房租收入比方面的研究报告，在国家大力推进住房租赁市场建设，尤其是近期选择12个人口净流入城市作为试点的背景下，这一研究颇具现实指导价值。

这份报告上周发布之后，引发了众多媒体的报道。

一、研究背景

近日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合

印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》表示，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。

为了对各城市租客的房租负担能力进行考察，除12个中央点名的租赁市场试点城市外，本文另选取了38个常住人口大于户籍人口的样本城市，

从房租收入比角度对这50个城市进行分析，并基于该指标进一步筛选出需要优先发展租赁市场的城市。

二、房租收入比计算方法和衡量标准

房租收入比是指个人租房租金费用与个人可支配收入的比值。对于房租收入比的计算，不同的统计指标和不同的计算方法，

本报告采用的房租数据来自城市房价网，个人可支配收入数据自于国家统计系统。房租收入比具体计算公式如下：

房租收入比的合理水平，与各地的经济发展水平、消费支出结构以及住房市场发展程度密切相关。

在美国，房租及水电等其他居住费用占承租户收入的比重，是政府借以判断承租户支付困难程度的主要依据。

政府将住房支出（包括房租及水电等居住费用）超过同期收入30%的承租户定义为“中等支付困难户”、将住房支出超过同期收入50%以及收入为零或负数的承租户定义为“严重支付困难户”。

支付宝公布的“互联网+”生活缴费数据显示，2015年排名前列季度，全国已有361个城市开通支付宝缴水电燃气费，其中人均水电煤费用约占月度全国居民可支配收入的8%左右。

由于本文房租收入比指标没有考虑日常水电、燃料等日常居住支出，因此我们将房租收入比在25%及以下的城市定义为“租金相对合理城市”，大于25%的城市定义为“租金相对过高城市”，大于45%定义为“租金严重过高城市”。

三、房租收入比分析

1、各城市人均月度住房租金分析

根据城市房价网公布的各城市2017年6月住宅租金数据与国家统计局公布的城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米，计算得到各城市人均月度住房租金费用。

具体城市来看，2017年6月份，有3个城市人均住房租金高于2000元/月，分别是北京、上海、深圳，其中北京较高2748元/月，比第二位的上海贵出500多元。

人均住房租金高于1000元/月的城市为杭州、广州、厦门、南京、三亚、珠海、福州、天津、温州、大连、哈尔滨、武汉、郑州、海口、宁波，其中杭州、广州高于1500元/月，厦门、南京接近1500元/月，其余城市仅略高于1000元/月。值得注意的是，三亚人均住房租金为1254元/月，在样本城市中属于偏高水平，主要由于三亚部分房屋作为度假用途，被外地游客承租，并非刚性住房需求，因此金额较高。

2、各城市房租收入比分析

根据房租收入比公式，计算出各城市房租收入比值。具体城市来看，北京（58%）、深圳（54%）、三亚（48%）、上海（48%）等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。

其中三亚由于部分房源目标客户为度假人群，导致租金均价被拉高，对此，当地政府已多次出台政策对城乡低保户、农村五保户、优抚对象、领取失业保险金人员、全日制在校大中专学生等弱势群体提供物价补贴。

北上深3个城市，虽然人均可支配收入不低，但由于人口持续流入，而房价高企使得大部分外来人口涌入租赁市场，租金价格长期居高不下，租金负担过大。

另一方面，保定（25%）、长沙（25%）、北海（25%）、佛山（25%）、东莞（24%）、宁波（24%）、沈阳（23%）、银川（23%）、呼和浩特（21%）、苏州（21%）、嘉兴（20%）、无锡（19%）等12个城市房租收入比在25%及以下水平，属于租金相对合理城市。其中苏州、宁波、无锡、沈阳、呼和浩特由于租金相对较便宜，且人均可支配收入相对较高，

使得此类城市尽管经济增长相对较快，导致房租收入比处于较低水平，对于此类城市而言，需要防范未来可能出现的房租过快上涨风险。

而银川、东莞、嘉兴等城市租金和人均可支配收入都处于相对低位，此类城市未来租金上涨压力较小。

另外34个城市房租收入比在25%-45%之间，属于租金相对过高城市，其中海口（41%）、兰州（40%）、哈尔滨（38%）、郑州（38%）、广州（38%）、湛江（37%）、杭州（37%）、厦门（36%）、福州（36%）、中山（36%）、天津（35%）、南宁（35%）等12个城市房租收入比在35%-45%间，相对偏高。

四、主要结论

12个试点城市的房租收入比来看，深圳（54%）的住房租金严重过高，郑州（38%）、广州（38%）、杭州（37%）、厦门（36%）、肇庆（33%）、南京（32%）、武汉（32%）、成都（29%）、合肥（27%）等9城的住房租金相对过高，而佛山（25%）、沈阳（23%）等2城的住房租金相对合理。

整体来看，全国50个城市超七成房租相对收入较高，说明大中城市住房租赁市场存在较大量需求。

我国目前的保障房系统（廉租房和公租房）已经有相应政策对租户进行租金补贴或实物配租，但受益人群有限。

而根据美国政府住宅租赁补助的经验来看，住房费用占同期收入比值在30%以上的承租人占全体租房人口一半以上，针对这部分租金支付相对较困难人群，

在通过规定的审核流程后（不同历史时期，美国政策有所调整），大体上是可以享有政府补贴的。

从租赁房供给角度看，美国许多租赁房源并不是由政府投资、运营的公共住宅，而是由私人(包括个人或企业)持有并经营的市场化租赁住宅（其租赁补贴采取承租人享受住房券、房东享受各类税费减免等形式）。

从这个角度来看，未来我国政府发展租赁市场，既要结合市场化手段，同时还要考虑加强政府扶持力度，针对不同租房者制定差异化补贴政策。另外，基于租金收入比指标，政府可以将租房补贴受益范围扩大至住金支出超过同期收入25%的人群，使得租赁市场能够真正解决城镇居民的住房问题。