釜底抽薪调结构,海南房地产业正迎来新的“十字路口”

4月17日，位于武汉光谷的中国(湖北)自由贸易试验区武汉片区迎来了一批从海南远道而来考察自贸区建设的客人——海南党政代表团第九团。

第九团团员、海南省就业局局长赵微对武汉人才创新创业超市格外感兴趣，并仔细聆听了当地在引进优质人才方面提供的多项政策和服务。“这是很深层次的人才服务，非常值得海南学习。”赵微表示。

据了解，为“找差距、学经验、促合作”，海南省近日派出11个党政代表团分赴全国11个自贸区考察学习，全岛建设自贸区、探索自贸港建设正成为海南新一轮发展的新动能。4月14日，中共中央国务院印发《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》，明确提出了“到2020年自贸区建设取得重要进展”“到2035年自贸港的制度体系和运作模式更加成熟”等目标。

值得注意的是，在政策利好和调控不断加码影响下，海南房地产业正迎来新的“十字路口”。近日有消息称，自贸区政策公布后，海南多地楼盘出现封盘及连夜涨价现象，三亚部分楼盘更是“一晚上每平方米上涨3000元到5000元”。不过，多位三亚房地产从业人员在接受《中国经营报》记者采访时表示，个别楼盘出现价格波动是存在的，但并没有外界传言的那么火热。“现在正是严查严打的关键时期，没有哪个正规开发商愿意去冒险。”

多位受访专家表示，海南需要“釜底抽薪”快速革除多年来积累的房地产依赖弊病，在对经济增长方式和发展模式进行全面换挡，严格管控房价、地价暴涨的同时，利用好自贸区、自贸港先行先试政策，驶入扩大改革开放、推动产业升级和改善营商环境的“新航道”。

严控房价大起大落

“已买，已涨，很满意!”党中央、国务院支持海南全岛建设自贸区，逐步探索、稳步推进中国特色自贸港建设的消息发布后，家住湖北十堰的某汽配公司高管王祥(化名)这样表达自己的心情。

2016年底，利用休假契机，王祥在环岛自驾考察一圈后，最终决定在三亚海棠湾某项目落子。“不要买靠海太近的房子，只要去海滩比较方便就行了，住在海边并不舒服。”王祥这样总结自己的考察心得，“反正早买是对的”。

让王祥高兴的是，随着调控多次加码、限购限贷限售全面发力、库存持续降低，海南省外的投资客实现“买票上车”的愿望已经变得越来越困难。

4月14日，中共中央国务院《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》明确提出，“建立和完善房地产长效机制，防止房价大起大落”“要制定预案，稳定市场预期，坚决防范炒房炒地投机行为”。

随后的4月16日，海南省住建厅紧急发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》，对此前发布的“房八条”政策执行再强化。防止任何形式的宣传炒作和哄抬房价行为，对违法违规的房地产开发企业、中介机构及其从业人员要依法依规给予最严厉的处罚，直至清出海南市场。

调控不断升级之下，海口、三亚等重点城市的楼市首当其冲。三亚旭阳置地房地产顾问有限公司高级置业顾问刘楠在接受本报记者采访时表示，三亚这边目前可售的房源已经很少了。从区域来看，因为限价等原因，亚龙湾、大东海几乎没有可售房源，崖州湾、海棠湾、红塘湾只有很小一部分房源，而且三亚这边开发商不支持贷款，基本上都需要全款购房。

据刘楠介绍，根据三亚政策，所有楼盘达到预售条件不能捂盘惜售，可售房源都要挂出来卖。现在的销售价格虽然相比年前的时候普遍有小幅上涨，但并没有外界传言得那么火。

此前有消息称，自由贸易港政策出台之后，三亚有部分楼盘“上午在售下午封盘晚上调价”“一晚上每平方米上涨3000元到5000元”;4月16日到4月17日早上，海南14个楼盘已经售罄，11个楼盘已经封盘，准备上调价格。

“这个是不可能的。”刘楠表示，现在正是严防恶意炒作、哄抬房价和弄虚作假购房等违法违规行为的关键时期，一经发现立马查封停售，没有哪个品牌开发商愿意冒这个风险。

据了解，为防止随意涨价行为，海南省物价局此前出台的《关于实施商品住房预售价格备案的通知》规定，商品房必须明码标价，严格执行“一套一标”，实际销售价格不得高于申报价格，如需重新调高的必须重新申报价格备案。“房八条”再次对价格备案管理进行了强化：商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格。

海南省住建厅市场监管处处长林诗辉也表示，相关调控细则已经发布，接下来就是密切跟踪市场变化，加强监测、加大监管，严格落实政策执行，保证政策“不走样”，防止房价大起大落。

“釜底抽薪”调结构

财政过分依赖房地产，房地产企业绑架政府规划，沿海市县向海要地、向岸要房等情况严重……2017年底，中央环保督察组在向海南省反馈督察意见时指出的问题言犹在耳。

在业内人士看来，减小经济对房地产的依赖，正成为海南省上下的共识。这不仅是落实“房住不炒”指示的需要，更是海南省转变经济增长方式，调整产业结构的必经之路。

事实上，今年以来，海南省委书记刘赐贵、海南省省长沈晓明在多个场合公开表态，房地产作为海南的支柱产业不可持续。

例如，在今年全国两会期间，刘赐贵表示：“调控房地产业，GDP以及财政收入会受到影响，这就需要我们有‘壮士断腕’的决心。”海南省省长沈晓明在2018年海南省政府工作报告中也明确指出，决不让海南变成房地产加工厂，以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。

数据并不乐观。2015年到2017年，海南全省商品住宅库存去化期实现“三连降”，分别为45个月、33个月和11个月，但房地产“一业独大”的局面尚未根本改观。

以三亚市为例，房地产业仍是稳增长的重要产业。“投资结构单一，投资结构不合理的问题比较突出。一方面，房地产开发投资占比大;另一方面，实体经济投资项目少。”三亚市统计局表示，全市经济增长对房地产业有较大依赖性，房地产业对全市经济增长影响明显。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受记者采访时也表示，国际旅游岛战略在促进海南岛旅游服务业发展、经济提速的同时，也在一定程度上造成了整个海南岛产业发展的“失控”，导致经济发展基本上靠旅游地产来拉动，形成了一定程度的地产依赖和泡沫。

据了解，为抑制地方政府卖地冲动，给全省房地产业降温，今年1月1日，海南实施新一轮分税制财政体制方案，调整与房地产关联度较大的土地增值税和契税两大税种，并将土地财政收入大幅收到省一级，将省和市县的分享比例提高到65∶35，同时激励县市在优化财政收入基础上做大财政收入增量。

“这样的制度安排可以称得上是‘釜底抽薪’，在控制房地产开发节奏方面将发挥比较大的作用。”海南大学教授、海南产业经济研究院院长李仁君表示，海南未来不再是廉价的房地产加工厂，而要着重发展实体经济和现代服务业。

宋丁认为，在自贸区和自贸港政策利好下，海南经济发展的模式和以前肯定会明显不同，将更加注重扩大改革开放、推动产业升级和改善营商环境。要做到这一点需要对过去多年来形成的地产依赖模式进行全面换挡，严格管控房价、地价暴涨的局面。

来源：中国经营报