11月一线城市二手房成交反弹 市场延续“以价换量”态势

在经历了稍显暗淡的“金九银十”后，11月份，一线城市二手住房成交量迎来集体反弹。

其中，北京11月二手住房环比增长17.8%；上海环比增长7.12%；深圳环比增长12.9%；广州环比增长8.8%。

今年9月份“认房不认贷”等政策陆续落地，一线城市成交量曾短暂冲高，随后行情迅速回落。随着业主对于政策作用预期转弱，当前降价卖房群体进一步增加，进而带来一波成交量的反弹。

北京业主降价促成交

北京市住建委公布的网签数据显示，11月份，北京二手住宅网签量为12545套，环比增长17.8%，同比增加16.7%。

同时，近期北京二手房挂牌量也开始回落。据了解，截至12月5日，贝壳内部北京市场二手房挂牌量近16.6万套，而在11月初时，其挂牌量为17.8万套。

链家经纪人告诉《中国经营报》记者，减少的近1万套中，去化主要来自于从10月份至11月中旬期间，部分业主选择降价所带来的成交。“其中多数业主降价幅度相较于今年八九月份进一步扩大，才换来了这一波成交量，大概有八九千套。”

此外，也有部分业主选择将房源下架。“我们接触到的部分业主认为，当前市场行情已是近几年的最低点，如果不着急用钱的话会先搁置换房计划。”该经纪人还表示，“目前我们所去化的基本上都是现有的挂牌量，新增挂牌量已经很少了。”

据他介绍，自11月中旬以来，二手房成交价格已逐渐趋于稳定，近两周成交量仍有所增加，“这一波降价所带来的成交量可能会延续到年底”。

相对而言，11月通常不是二手房成交较多的月份。不过，从近几年同期数据来看，今年11月北京二手房成交量是近7年中第二高的，仅次于2020年11月的17268套。

近期成交量的回升始于今年9月1日。当天北京成为四大一线城市中最后一个跟进“认房不认贷”的城市。随后市场热度迅速冲高，无论是新房还是二手房，咨询量和带看量激增。

与此同时，不少业主为抓住此次换房机会，纷纷将自家房源挂出，整个市场上二手房挂牌量迅速增加。上述经纪人告诉记者，贝壳系统内部显示，整个9月份北京市场二手房挂牌量增加近1.5万套。

从成交数据来看，9月份北京二手房网签量出现明显增加，达到了14261套，环比增长30.1%。在经历了9月份的短暂冲高后，北京二手房市场热度在10月份进一步回落，受中秋国庆长假因素以及市场所期待的首套房贷利率加点取消等预期落空影响，10月份北京网签量降至10653套，与新政前的七八月份水平相近（7月份9718套、8月份10960套）。

值得注意的是，北京市场置换需求占比过半，链家经纪人告诉记者，链家系统内部有近70%的客户均为“买一卖一”客户。不少业主等待将手中所挂牌的房源卖出，以腾出首套资格和首付资金，但挂牌量的升高以及市场整体遇冷，使得许多二手房业主置换“链条”被卡，进而也影响到了新房市场的成交量。根据中指研究院数据，10月北京新房成交5177套，环比下降12.1%。

自10月份以来，二手房市场买卖双方博弈持续。到10月底时，贝壳内部北京市场的挂牌量已超过17万套。与此同时，购房群体观望情绪不减，供需关系的改变使得买卖双方地位发生变化，部分业主选择进一步降价以期尽快成交。

以北京市东五环外一个交易较为活跃的社区为例，该社区90多平方米的户型在9月时报价在590万元—600万元左右，但目前的报价已普遍降至530万元。

交易量相继反弹

除了北京以外，11月份其他几个一线城市二手住房交易量均出现反弹。

其中，上海11月份二手房网签成交16173套，环比10月份上涨约7.12%；深圳11月份二手房成交3133套，环比上涨12.9%，同比大幅攀升44.5%；广州二手房成交实现“四连涨”，11月份达到10182套，环比10月份增长8.8%，同比去年11月份增长83.7%。

对于11月份四个一线城市二手房成交反弹情况，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，业主降价卖房是主要原因。

从国家统计局数据来看，10月份，一线城市二手住房价格指数环比下跌0.8%，为9月份止跌反弹后再次明显下跌，而且跌幅比二线、三线城市高出0.2个—0.3个百分点，继六七月份后再次领跌全国。

“这意味着一线城市的业主再次开启降价卖房。”据他介绍，广州11月份二手住房价格为29211元/平方米，同比下跌2.2%；深圳11月份二手房成交价低于指导价占比已达到78%，较10月份大幅提升7个百分点。

李宇嘉指出，随着八九月份“认房不认贷”、限购优化等政策出台，二手房业主普遍认为或是换房时机，纷纷挂牌或降价以期尽快成交。但从实际成交情况来看，今年“金九银十”成交量并未超出市场预期。因此，业主对于政策作用预期转弱，降价卖房群体进一步增加。

此外，一线城市11月份新房推售以中心区高价单位为主，在市场情绪较弱，刚需和改善主导的情况下，新房供需错配，导致价格梯度合理的二手住房更受欢迎。

李宇嘉进一步解释称，今年下半年以来，随着二手房业主开始持续降价，新房、二手房价格倒挂优势削弱。而二手房在价格段、面积段、区域段分布更加均衡，刚好匹配当前市场刚需、换房需求等合理购房主导的局面。

来源：中国经营网