重磅!海南公积金“商转公”,房贷减负的及时雨!

昨天，海南省住房公积金管理局发布《海南省个人住房商业贷款转住房公积金贷款管理办法(征求意见稿)》，向社会公开征求意见。这一举措意味着，海南的购房者有望通过“商转公”政策，享受更低的贷款利率，减轻房贷压力。

“商转公”，到底是什么？

所谓“商转公”，即个人住房商业贷款转住房公积金贷款，是指住房公积金缴存人，将本人用于购买新建商品自住住房且尚未结清的个人住房商业贷款，转为住房公积金贷款。通俗来讲，就是把利率较高的商业贷款换成利率较低的公积金贷款。

海南“商转公”有哪些条件？

基本条件：需符合我省公积金贷款政策规定的贷款基本条件；原商贷已还款12个月（含）以上，且近12个月（含）连续正常还款，无贷款逾期记录；原商贷所购住房为在我省已经取得《不动产权证书》的新建商品自住住房，且权属明晰，除向原商贷银行设定抵押外，未设定其他抵押、居住权登记事项，不存在司法查封、冻结等权利限制情形；原商贷银行同意提前全部结清原商贷余额 。

“带押直转”额外条件：申请贷款时在我省连续正常缴存住房公积金3年（含）以上；原商贷所购住房是家庭名下（含未成年子女）我省唯一住房或在全国首次使用公积金贷款 。

“商转公”怎么办理？

此次征求意见稿提出了两种办理方式：

“带押直转”：这种方式无需借款人自筹资金结清原商业贷款，直接在原商贷银行将商业贷款转为公积金贷款 ，大大减轻了借款人的资金周转压力。不过，其办理条件相对严格，需要满足上述提及的额外条件。

“自筹结清”：借款人先以自有资金结清商业性房贷，再申请转公积金贷款。这种方式可跨行办理，但需要借款人提前筹备足够的资金来结清商贷。

商转公贷款申请材料

一、商转公申请基本材料：

1.（1）申请人相关材料。借款申请人及配偶（含共同借款人及配偶）有效身份证件、婚姻状况证明、个人信用报告；（2）房屋的相关材料：原商贷所购住房的不动产权证书、购房合同或协议、购房合同或协议、增值税发票；（3）原商贷的相关材料：原商贷的借款合同、近一年银行还款明细单；（4）原商贷出具的《银行同意商转公贷款意见书》。

2.其他材料：婚姻及产权变化相关生效的法律文书等。

以上材料能够通过联网共享获取的，可不提供。

二、商转公贷款申请流程

1.带押直转方式：借款人征得银行同意商转公贷款→贷款申请→贷款受理审核→签订借款合同→办理顺位抵押→发放商转公贷款→全部结清原商贷→原商贷抵押权注销。

2.自筹结清方式：借款人征得银行同意商转公贷款→贷款申请→贷款受理审核→借款人自筹资金结清原商贷→注销房产抵押登记→签订借款合同→办理房产抵押登记→发放商转公贷款。

三、问题解答

1.商转公贷款是否需要夫妻共同申请？

答：需要。住房公积金缴存人以家庭为单位申请住房公积金贷款（包含商转公贷款、贴息贷款）。

2.商转公贷款支持哪些住房类型？

答：原商贷所购住房是我省新建商品自住住房（不包括保障性住房、拆迁安置房、棚户区更新改造安置房、二手房、法拍房、自建房（含过户交易的自建房），可申请办理商转公贷款。

3.如何理解全省首套自住住房或在全国首次使用公积金贷款？

答：即申请贷款时满足以下三种情形之一：

（1）家庭在我省除商转公贷款所购住房外无其他自住住房且全国未使用过公积金贷款；

（2）家庭在我省除商转公贷款所购住房外有一套自住住房且全国未使用过公积金贷款；

（3）在我省除商转公贷款所购住房外无其他自住住房且全国使用过一次公积金贷款并已结清。

4.主借人在省外缴存是否可以办理商转公贷款？

答：不可以。申请商转公贷款主借人应在我省开立住房公积金个人账户并连续正常缴存，在省外连续缴存的月份数可以合并计算。住房公积金个人账户余额转入我省的，余额可纳入贷款额度计算，未转入的不纳入额度计算。

5.主借人本省缴存，配偶在省外缴存是否可以办理商转公贷款？

答：主借人配偶在省外连续正常缴存住房公积金的，可作为共同借款人参与贷款额度计算。

6.如何认定商转公贷款所购住房房屋价格？

答：按照购房合同成交价格、住房增值税发票载明房屋价格两者孰低原则认定房屋价格。

7.如何理解商转公最高贷款额度？

答：商转公最高贷款额度不超过我省公积金贷款最高贷款基准额度，不享受最高贷款额度上浮。

8.商转公贷款办理银行选择？

答：借款人可向房屋所在地具备开展商转公贷款业务资格的受委托贷款银行申请办理。“带押直转”商转公贷款应在原商贷银行办理；“自筹结清”商转公贷款可跨行办理。

9.商转公贷款主借人是否可以与原商贷不同？

答：不可以。商转公贷款的主借人须与原商贷主借人相同。

10.组合贷款商业贷款部分是否可以办理商转公贷款？

答：不可以。对于申请前已是组合贷款的，无论公积金贷款部分是否已结清，其中的商业贷款部分均不能办理商转公贷款。

11.申请前是纯商业住房贷款，能否转为商业贷款和公积金贷款的组合贷款？

答：不可以。当前仅支持将商业贷款转为纯公积金贷款，贷款超出额度的部分，由借款人须自筹资金结清。

12.商转公贷款是否计入借款人家庭住房公积金贷款次数？

答：计入贷款次数。如果当前原商贷余额偏少，应综合考虑公积金贷款使用次数及利率的影响，以免影响后续再次使用公积金贷款时的贷款次数认定。

13.本人申请商转公贷款，是否需要终止本人及配偶已办理的商贷约定提取业务？如何办理？

答：商转公贷款审批后原商贷约定提取业务自动终止。借款人及配偶需重新办理约定提取或对冲业务的，可通过海易办、柜面柜面渠道再行办理。

14.夫妻离婚借款人产权份额转让的是否可以办理商转公贷款？

答：不可以。原商贷借款人已离异，经法院判决或裁定、或离婚协议中明确其房屋产权归属已不在原商贷借款人名下的，原商贷借款人不能申请办理商转公贷款。

四、办理渠道

商转公贷款可通过线上和线下渠道申请办理。线上通过“海易办APP”“海南政务服务网”平台进行申请办理；线下可前往各市县住房公积金服务大厅、受委托贷款银行网点、政务服务中心住房公积金窗口申请办理。

海南此次推出的“商转公”政策征求意见稿，是一项实实在在的惠民举措。它为广大购房者提供了降低房贷成本的机会，也体现了政府对房地产市场的积极调控和对民生的关注。目前，该政策尚处于征求意见阶段，我们期待正式文件的出台，也希望这一政策能够顺利实施，让更多海南的购房者受益。如果你符合“商转公”条件，不妨密切关注政策动态，抓住这个减轻房贷压力的好机会！