中国楼市大咖丁祖昱:海南“休克式”疗法让楼市停摆并不明智

海南房地产市场突然间从“天堂”到“地狱”，经历了2016年复苏，2017年火爆，2018年4月13日中央宣布支持海南探索建设自由港，市场随之到达沸点。不过，4月22日海南全岛升级紧缩调控，市场瞬间进入“速冻期”，从沸点到冰点仅仅十天时间。

其实上一轮海南房地产市场出现过类似场景，2010年国务院发布海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略，之前市场已开始启动，发布后瞬间到达高点，随后进入了很长时间的调整期。两者之间较大差异在于本轮是政府运用行政手段，导致市场发生了180度转变；上一轮则是市场自发调整，诱因在于供应、需求、配套等诸多方面因素。经过数年时间，海南市场好不容易进入新一轮发展期，岂料政策“大棒”突袭。

海南建设自由港政策是前提，更需要的是人，人才是自由港能够落地实施核心和关键。如今，海南房地产市场贸然采用“休克式”疗法，这对于人才引进、各种人群导入实际是有巨大的“杀伤力”。海南本就是国际旅游岛，这在多年前已经确认下来，就是需要大量的岛外人口加入。并且，海南还不是一般的旅游岛，拥有独特的气候、地理位置等先天条件，十分适宜中长期度假型居住需求。特别是北方地区旅居客群，其在海南的居住时间越来越长，从原先的一周到现在的三个月以上。如果是1-3个月以上的度假型居住需求，实际上买房比租房更合适，当然租赁住房也需要一定的供应量。事实上在每年的十月份以后，三亚便成为东北居民的聚集地，说明北方地区旅居客群对于海南有着较强的依赖度。

如今为了所谓的不依赖房地产，贸然采取“休克式”限购方式，让海南房地产停摆，实际是不负责任的做法。具体而言，非本省户籍家庭在海口、三亚、琼海购房在海南社保累计缴满5年，在上述区域之外在海南社保累计缴满2年，首付比例不低于70%，且限售5年，等同于海南房地产市场对岛外居民说“不”。有序地、合理地、生态地开发海南房地产是建设美丽新海南的应有之义，但让海南房地产一夜之间回到“解放前”，完全违背市场的客观规律，应该尽快予以纠正。我认为原先岛外居民在海南限购一套住房是合理的，还可以通过合理的限购政策以及一定的价格手段调控海南房地产市场，行政+市场双重手段其实是可以对于海南房地产市场进行相应控制的。引进人才方面，政府可以配置一定数量的人才房、租赁住房等，着重解决引进人才居住需求，而现在的做法我认为是非常不明智的。

出台行政手段的确很容易，效果也立竿见影，但后果难以预料，其实很多事交给市场就可以了。

爱上海南这个美丽的地方，在海南定居的理由一、较好的休闲度假地：

海南岛处于亚洲太平洋的中部，中国少有的热带海洋岛屿，与美国夏威夷处在同一纬度，北纬18°—20°是造物主钟爱的后花园。它穿越之处集中了地球上最纯净和浪漫的热带海岸度假圣地;巴厘岛、黄金海岸、马尔代夫和我们的海南岛。海南年平均气温23.8℃冬无严寒、夏无酷暑，拥有丰富的热带雨林资源，全国热带原始森林面积较大，全岛绿化率达55%。海南岛是中国乃至世界热带海洋旅游资源最丰富的地区之一。二、天然的养老第二居住地：

海南岛生态环境指数全国排名排名前列，空气中的负离子含量极高浓度达5—10万个立方厘米，比国内中等城市高出十几倍，是天然的“大氧吧”。对许多中老年疾病如冠心病、老年慢性支气管炎等，在这里都会得到不同程度的缓解，部分病人会慢慢痊愈。海南人均寿命高于全国水平，我国人均寿命为68.55岁，海南人口平均寿命82岁。三、令人向往的“口腹天堂”：

在海南您可吃遍山珍海味，吃海鲜：鱼吃游的、蟹吃爬的、虾吃跳的、贝吃活的;鲍鱼、鱼翅、梅花参更是优质中的优质;海南的山珍绝不亚于海鲜，肥沃的河谷五指山拥有5000多种珍奇野生动植物，吃山珍：鸭吃跑的、羊吃窜的、菜吃野的，更有海南四大名菜……，真是吃不尽的甘甜，尝不完的鲜美，海南是名副其实的口腹天堂。

网上部分网友抱怨，发出了提问，在城市配套服务设施比一线城市还要落后许多的情况下，高价在海南买房是否划算。

对此，我想说：来海南买房的人是来买阳光的，海南最吸引人的地方就在它的环境资源——阳光、空气、蓝天、海水，这些才是最珍贵的，至于教育、医疗等虽然还是相对落后，但这没什么可抱怨的，这里的房产着力点还是放在旅游发展上。

现在北方的空气很难彻底改变，现在全世界的大城市——纽约、巴黎、伦敦还有雾霾，更何况北京。这些城市的法律那么严格都没有控制好，就别说北京了。十年后中国房价较高的不是北京也不是上海、深圳、厦门，而是海南！

在2016年8、9月份，只有极少数人下决心购买了房产，大多数人选择了观望，错过了这一轮价值上涨的机会。

而现在海南的房子最近卖的火火的，大家都去躲雾霾。

海南这轮房价的猛烈上涨，主要由六因素叠加造成：一、雾霾因素；二、海南房价过去调整了几年，处于价值洼地；三、老龄社会的来临，海南冬季养老优势明显；四、海南环境与设施配套的持续完善；五、人们对生活品质的重视提高与需求升级；六、海南政府办事效率高，吸引了众多新兴企业落地。

在2010年举办博鳌房产论坛之后，海南政府意识到城市相关配套的落后。于是在之后的几年，通过全力投入配套建设，如海口美兰机场的扩建、三亚凤凰机场扩建，海南的基础设施建设取得了突破性进展，为海南旅游度假人群及“候鸟”人群的持续增长奠定了基础。人们不断的涌入海南，一方面是因为旅游度假环境的优化改善；另一方面是相关配套设施质量的大幅提升；当然，躲避北方雾霾的人群南下也是因素之一。

未来，在国内中高端人群的疾病检测、预防、治疗、养生等方面，海南的优势将会越来越明显。以后，中老年人来海南养生治病，特别是冬季来海南旅游度假的趋势必然成为一种潮流。而且海南的目标不单纯针对国内人群，而是面向世界。

世界医疗旅游协会首席执行官乔纳森•爱德尔海特认为， 5年后海南将在“医疗+旅游”的领域里成为高级楷模。现在，高级的医疗机构也正在加速落户海南，确定落地的有哈佛医学院附属预防与肿瘤治疗医院以及附属妇女医院等。

最近两年，海南在交通、商业、教育、医疗等配套领域的建设正在快速向前推进，按照任总的说法，三亚10年后将成为中国房价较高的城市，如果未来的趋势真是这样，那么海南全岛的房产也必然受益。 

对于想在海南买房，特别是兼顾投资需求的群体，未来哪些小范围区域较具升值潜力呢？大家知道，夏威夷是美国房价最贵的区域之一，但在其不同的区域内，房产价值的差距也还是很大的。排除环境、气候、交通等因素，海南每一个区域的产业发展空间，以及具体的教育与医疗配套，必将会对该区域未来的房产市场产生很大的影响。