海棠湾市场半年回顾 香饽饽的三亚富人区

黄金时代在我们面前而不在我们背后。——马克·吐温

2017已过半，又到了半年总结的时候。由于做了三亚市场半年总结，本不打算做这一期，不过海棠湾市场今年尤为受关注，追捧者众，成交数据分外华丽，编者也为之侧目。而半年几次调控政策到底对海棠湾市场有何影响，也需看个明白。

回看上半年海棠湾区域的市场走势，延续了从2016年底以来的高歌猛进之势，然后在几次大调控政策下，5月有所回落，脚步放缓，整体趋稳。

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当街头坊间都在说买房是门生意的时候，也就是售楼部人气较旺的时候；当有限房源面对大批购买者的时候，房地产自然也就进入卖方市场的时候。2017年上半年的海棠湾市场就呈现一房难求的卖方市场，买不到都觉得心里慌。

楼市的热闹行情，一组组数据或许能更直观地说明。

数据来源于网签数据

2017年1-6月海棠湾市场签约4301套，占三亚楼市上半年签约套数的13.96%；签约面积404016㎡，占三亚楼市的15.35%；签约金额153.56亿元，占三亚楼市的23.56%。

这组数据直观反映了2017年1-6月海棠湾区域已经成为三亚楼市最热门的区域，也是最富贵的区域。

不仅如此，对比往年的成交数据，更能看出今年上半年的数据是有多华丽。

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从供销端来看，每个月均有新增，供销趋势成正比，但从每个月的供销比来看，市场整体处于供不应求的态势。

上半年海棠湾区域新增预售项目12个，新增预售面积120800.65㎡，新增套数1577套，虽然与往年相比供货量大增，但相对于火热的市场来说，依然稍显不足。

2017年1-6月三亚市商品房新增预售项目34个，批准预售面积共计76.33万㎡，海棠湾区域所占分量较高。未来两年，海棠湾入市项目更多，区域热度将会更高。

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从2011-2016年的成交数据来看，海棠湾市场处于一个稳步上升的态势，不过量都比较小，到2016年一年的成交套数也不过是1050套，成交面积为11.52万㎡，其中有一半的贡献来自于2016年11-12月。

再看2016.1-2017.6月的走势图，海棠湾市场从2016年11月进入旺季开始狂飙。

在2016年之前入市的12个项目中，到2016年底有8个依然在售，并且销量很差。而这一波旺季过后，这8个项目中销量最难的天房墅和国玺二十五院都卖至尾盘，特别是二十五院二期还准备加价推出，其他在售项目房源基本走完。

譬如海棠中央项目公寓已售罄，别墅只剩3套，老板觉得卖便宜了；仁恒海棠湾春节期间涨价幅度约1.8万/㎡，依然卖到只剩下20多套；晋园上半年目标是6套，结果卖了16套；亚特兰蒂斯5个月售罄更是让人意外，估计项目本身也没想到；联投·海棠韵、恒大养生谷、海棠华著、中交海棠麓湖、碧桂园齐瓦颂几个春节期间抢开的项目，均是推出被抢完，甚至海棠华著计容均价涨到了将近20万/㎡。

2017上半年海棠湾成交榜

而对于那些想开盘由于种种原因未能推出的项目来说，只能望而兴叹。比如保利海棠二期、国美海棠湾、艺海棠、国寿嘉园逸景。

经过这一波去化，海棠湾一线海景房源基本所剩无几。

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目前海棠湾市场还有大批项目处于开发当中，从各项目开发进度来看，下半年预计新开项目有海棠花开、艺海棠、融创海棠湾、国美海棠湾、保利海棠二期、海棠天房墅、椰子洲岛、国寿嘉园逸景、海棠湾8号、龙棠大观、海棠湾·上工谷等11个项目。

另外还有海棠华著、碧桂园齐瓦颂、恒大养生谷、中交海棠麓湖、联投海棠韵等项目将会加推新品。预计将入市货量约40万㎡左右。

如果说上半年海棠湾市场由亚特兰蒂斯领衔，下半年则看融创海棠湾，融创海棠湾一期预计推出500多套房源，总货值约30多亿，毕竟他们有一个喜欢买买买的老板，现金流很重要，再者三四十个置业顾问的规模在海棠湾也是首屈一指。

另外还有一个将要入市的项目也是比较独特，别墅封顶大半年了还没做售楼处样板间，在三亚只此一例。据说他们还准备别墅加做二层地下室，来三亚不就是享受蓝天白云大海阳光的吗。所以说跨界不是都能玩得好的，步子大了容易扯着胯，自己可以忍着，别人看着也疼。

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上半年出台了一系列楼市调控政策，其中对海棠湾来说影响较大的有两点，一是非本省户籍居民家庭限购1套住房；一是提高产权式酒店经营比例，产权式酒店项目销售比例不得高于该项目客房总面积(或客房总套数)的30%，其余70%必须用于自持经营使用。

特别是提高产权式酒店经营比例这一点，海棠湾不少项目是以产权式酒店报建的，影响比较大。

一切似乎都在变化，纷纷扰扰，刺激人的耳目，看似没有特别的章法。然而，万变不离其宗，置身于房地产行业，不变的核心是居者，是满足居者的需求。

对于2017年楼市下半场来说，很多业内人士认为当前的限制性调控政策将可能是长期的。如果说调控政策的出发点是'房子是用来住的，不是炒的'，要达到这个目标，政策就不会放松，同时会加快长效机制的制定，以时间换空间。