房价高涨的实质问题是什么?

小器鬼 2017-06-09 16:43:00
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交通银行首席经济学家连平表示,长期以来,伴随着部分城市房价周期性持续大幅上涨,人们热切期盼房地产调控长效机制尽早出台。 2000年以来,中国房地产行业的历史可以说是一部有节奏的涨价史,也是一部左右为难和被动少效的价格调控史。

交通银行首席经济学家连平表示,长期以来,伴随着部分城市房价周期性持续大幅上涨,人们热切期盼房地产调控长效机制尽早出台。

2000年以来,中国房地产行业的历史可以说是一部有节奏的涨价史,也是一部左右为难和被动少效的价格调控史。在需求方的调控来看,可以说十八般兵器都已上阵,但效果却依然十分不如人意,而调控仍乐此不疲。事实已经证明,部分城市房价持续大幅上涨的主要问题并不在于需求方面,而在于供给侧。

 一、房价高涨的实质问题是供给侧“作茧自缚”

伴随着城镇化发展和居民收入水平的提高,城市购房需求必然持续大幅增长。一、二线城市产业基础较好,市场经济发达,就业机会多且工资水平相对较高,通常是城镇化过程中人口流动的主要方向,首次置业需求通常会持续较为旺盛。

在经济持续高速增长的条件下,大城市居民通常收入增长显著且平稳,改善性购房需求也会持续增长。而房价长期以来居高不下且周期性大幅上涨,加上货币投放过度,又刺激了较大的交易性和投资性需求,对房价上涨推波助澜。

一直以来存在着一种观点,就是中国人多地少,房价上涨的根源在于部分城市土地稀缺,北京土地稀缺、上海土地更稀缺等等。从全国范围看,中国人均拥有土地并不富裕,但房价上涨的主要表现在于经济发达的一、二线城市房价上涨过快。

今年以来在政策严控下,需求呈现出由热点城市向非核心城市外溢的效应,一季度涨幅排行前十的城市中,热点城市三亚、广州仍雄踞榜首,呈现核心和非核心城市联袂上涨的格局。虽然城市群内的三线城市房价在一、二线城市房价大幅上涨的外溢效应推动下出现上涨,但总体看来,仍是一、二线城市房价上涨压力较大。 

一二线城市可以说是中国经济的栋梁。这些城市汇聚了国民经济的主要产业,产出了中国约38%的GDP;尤其是这些城市在聚集大批人才的基础上,成为中国技术创新的发源地;这些城市拥有较为完整的金融体系和充沛的金融资源,它的金融安全意味着国家的金融安全。

尤其是北京、上海等特大城市还承担了建立国家科创中心的重任,肩负着引领中国科技发展的职责。守住部分大城市郊区耕地的防线,不能越雷池一步,比起这些城市的长期健康发展和国家战略目标的实现,究竟孰轻孰重呢?为什么不能实事求是地解放一下思想,通过改革将这些一、二线城市中的部分农田用某种形式释放出来?

如重庆推行的地票制度将耕地置换出来,就是一种十分有益的探索。中国有句俗话叫“堤内损失堤外补”。近年来,全国每年大约消失6万个自然村。为什么不能站在全国统筹的角度、通过这些自然村的复垦来置换大城市合理地占用农田、平抑城市过高的房价呢?退一步讲,即使是减少一定数量的耕地来换取部分核心城市竞争力提升和国家科创中心的确立,又何乐而不为呢? 

一种观点认为,大城市增加居住建设用地会导致大城市人口增长过快。我认为大可不必如此担忧。供给只是一方面,供给增加并不意味着需求管理完全放开,需求方面的管控仍将继续实施。

可以通过严格的外来人口购房管理,控制人口流入的规模、速度和节奏。北京、上海和深圳等大城市近十年来对人口流入的管理已积累了不少经验。现在的问题是,仅靠需求侧管理不足以有效平衡大城市住房的供求关系,需要供给侧同步进行改革,以增加有效供给,实现供求关系基本平衡。

城市群发展已经成为下一步城镇化的主要途径。伴随着高铁的快速发展,城市群内中小城市的迅速崛起将在一定程度上减轻大城市人口流入的压力。

二、住房价格与供地数量没有关系吗?

因为伴随着地理空间的收缩,城市群中的小城市居民其实在一定程度上已经享受到了大城市的教育、就业、收入和消费等多方面的好处,但居住成本却依然低廉。这也就是去年以来一批城市群中三、四线城市房价较快上涨的缘由。更何况部分一、二线城市房价已经高得离谱却依然高烧难退,导致部分外来人口已经望而却步。 

事实上,目前我国的广大三、四线城市房价虽然也涨多跌少,但价格基本上较为平稳,绝对水平并不高。一半左右的二线城市房价上涨压力并不大,价格较为平稳,房价也基本可以接受。房价上涨较快和压力较大的主要是一线城市和部分二线城市以及城市圈内的少数三、四线城市。

由于人口流入,居民收入增长以及上涨预期引导,加上城市圈的效应,这些城市的首次置业需求和改善性需求增长明显较快,而土地供给增长则较为缓慢、甚至明显减少,供求关系的不平衡带来了市场较大的价格上涨预期,激发投资性和投机性需求,推动房价大幅上涨。 

2017年初北京公布了《北京市2017年国有建设用地供应计划》,连续第六年削减供地计划,住宅用地计划供应量仅为去年一半,其中商品住宅供地量较去年减少了七成,遂成为同期北京房价上涨的重要推动因素。 

与北京很相似,上海作为一个国际大都市,长期以来首次置业需求和改善型需求持续增长较快。但与此同时,土地供给同样持续减少。2011年起土地供应量逐年缩减,从2011年的3147万平方米减少到2016年的891万平方米。

再加上上海人口虽与北京相当,但城市面积大大小于北京;而崇明岛作为生态岛开发基本上已无可能,而该岛又占到上海市面积的较大比重,因此人们对未来上海房价上涨抱有较大的预期,投资和投机性需求时常作祟。长期以来,上海经常出现“面粉比面包”贵的现象,足以证明土地供给不足导致住房供给不足,最终推高房价。 

与北京、上海的案例相反,重庆作为新建直辖市,大量人口在农村,在城镇化发展加快的过程中,购房需求持续大幅增长,按理重庆的房价应该持续大涨,但事实恰恰相反。在控制房价上涨方面,重庆与其他一、二线城市不一样,在需求方面采取相关措施的同时,关键的举措是保障土地供给。尤其是将土地供给与房价上涨挂钩,给市场一个清晰的土地供给计划;从而通过影响预期,基本上抑制了投资投机性需求。 

毋庸置疑,货币投放过多也是房价持续大幅上涨的重要原因之一。因为在通胀发展的预期下,人们一定会选择保值增值的资产进行投资,至少可以对冲货币贬值风险。货币投放过多影响房价实际上也是通过影响供求关系来实现的,即推动需求明显扩大导致住房供求关系失衡。

但这种机制在那些供求关系较为平衡、价格不存在上涨预期的商品领域基本不发生作用,货币投放过多未必会带来该商品价格的持续大幅上涨。这种案例枚不胜举。货币因素对价格的推动必定是在供求关系紧张的商品上才会体现出来。

经过近40年改革开放,市场经济有了很大发展的今天,除了住房还有什么商品是持续地供不应求的呢?一、二线城市与广大三、四线城市的房价对比,北京、上海与重庆的房价对比,应该可以得出住房价格与供地数量之间关系是十分密切的结论。 

预期对住房价格变化具有重要影响,这一点无需理性预期理论强调,市场上差不多都已公认。但房价上涨的预期从何而来呢?难道是某人或某个利益集团振臂一呼,市场上就从者甚众了吗?预期从来就不是凭空产生的。

人们可以运用某些方法管理预期、改善预期,但影响商品价格预期的决定性因素仍是供求关系。外汇汇率是如此,大宗商品价格是如此,黄金价格是如此,比较特殊一点的住房价格也是如此。任何脱离市场供求关系的商品价格预期所带来的价格波动,如果有的话也只可能是昙花一现。市场永远是敏感的,先知先觉的。

正是因为制度性因素和结构性因素,导致住房供给在一些城市会长期与需求不相匹配、供不应求,才形成了这些城市房价会有持续大幅上涨趋势的预期,于是投资性需求和投机性需求得以聚集,房价上涨就不可避免。有谁见过那些土地供给充足、供求关系平衡的城市房价上涨的预期十分强烈呢?在这样的城市大搞住房投资或投机那无疑于自寻死路。 

三、土地供给与房价上涨比例挂钩不失为长效调控机制

规范发展租赁市场应该有助于房地产平稳健康发展。但切不要以为是由于租赁市场的不发达才有了房价上涨,恰恰相反,是房价持续大幅上涨抑制了租赁市场的发展。对于住房需求者来说,租房是一种消费,而买房则是消费与可能的投资相结合的行为。

在房价运行平稳、未来不存在大幅上涨预期、实质是供求关系较为平衡的情况下,显然是租房合算,因为手头的资金可以用于其他方面的投资,获取相应的回报;而在房价平稳的情况下,买房则是没有回报的。

而当供不应求,房价上涨较快并有持续上涨预期的情况下,甚至房价上涨带来的回报大大超过其他投资平均回报率的情况下,显然买房是最好的选择;既可从近日某官员的言论来看,缺乏这种理念而对政策却有较大影响的人还大有人在。以满足消费需求,又可以获得不菲的投资回报。可见,在那些房价持续大幅上涨的一、二线城市,住房租赁市场发展缓慢的根本原因是住房供不应求,价格上涨过快。 

从中国的国情看,房地产市场长效管理机制的建立,除了需求管理和市场价格管理外,最为关键的仍是供给管理。供给管理主要解决三个问题。一是真正确立供给侧最为重要的理念,切实尊重经济规律,并以此为出发点来谋划相关的体制机制改革。

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