中国人为什么需要做海外房产配置

     今天由我，亚洲购房网的负责人艾伦亲自主刀，哦不，是执笔来写一片文章，文章比较长，希望大家能够读到最后，谢谢！

     在全球连接日趋紧密的今天，全球资产配置已经不是一个陌生的词汇。理解这个概念其实并不难，举个例子：

     假设“中国市场”和“美国市场”的长期收益都是8%，标准差都是15%，但经验发现，每当中国市场上涨时，美国市场则优质下跌，反之亦然。

     那么，如果你持有100%“中国市场”或“美国市场”，投资结果均为“8%收益，15%风险”；但如果你投资50%“中国市场”+50%“美国市场”，投资结果就变成了“8%收益，0%风险”，因为风险被两国市场的优质负相关对冲掉了。

所以回到标题：中国人为什么需要海外资产配置？

     抛开各种各样的个案理由不谈，有一个原因是共通的，就是对过冲国家风险，顺便对冲汇率或利率或购买力风险。

海外资产配置：中国才刚刚起步

     如果做一个横向比较，我们会发现中国人海外资产配置比例并不高。发达国家家庭海外资产配置目前约为15%左右，某些国家甚至更高，比如新加坡，由于自身市场太小，资本市场又发达，足不出户就可以全世界投资，所以比例更是高达37%。而目前中国家庭海外资产配置只有4%~5%。也就是说，99%的中国家庭是没有海外资产的。即便是中国的高净值人群，海外资产配置比例也并不高。

     其实这和爱不爱国，有咩有责任感，都扯不上丝毫关系，纯粹是资本的逐利行为。对于资本来说，从不应该有国界。

     如果你的资产超过一亿美金，通常就需要family office来管理你的投资组合了，而这个投资组合是全球性质的，日本的地产，新加坡的基金，美国的国债，香港的保险。只要是风险收益评估达标，都会列在投资组合之内。

     资产到了这个级别，一般来说都会有稳定的收益和回报，这也就是为什么处于世界top1%的富豪资产能够一直积累，传承，和其余的人不断拉开差距一直在扩张。

     以房地产为例，早期，中国人投资房地产只关注家庭所在地的城市，但目前已经开始全国范围内投资。例如投资回报率比较高的北上广深，以及海南，三亚，厦门，烟台等旅游城市。

     这是市场开放，信息公开，壁垒降低形成的必然趋势，照这个趋势发展下去，房产购买地也必定从全国延伸到全球。而这其实已经是现在进行时了！中国目前海外房产投资的增速成倍上涨，仅2014年就购买了超过300亿美金的海外房产。

     在2015年，中国人在澳洲总共投资了466亿澳元，其中243亿澳元投资在了地产，其他则分布在了农业，林业，渔业以及金融保险服务业。

     其实过去15到20年的时间，中国绝大多数家庭财富的积累，只和一个因素有关，就是房地产。越早投资，投资越多，那么家庭财富积累越快。

     中国房地产市场现在基本已经走到了后期阶段，除了北上广深四个城市，其他的绝大多数城市都处在资产换手阶段。那么未来15~20年，中国家庭财富也会和一个因素高度正相关，就是海外资产的比例。

     中国宏观经济现在面临着许多的问题和挑战，这个不用多谈，谈大环境没什么用，升斗小民，需要把握的就是未来的走势对于自己的家庭和财富有什么影响。

     就好比李嘉诚这个档次的，一定要赶快清空中国大陆的资产，然后转移到欧洲，这就是所谓的资产换手。而对于普通老百姓，尤其是改革开放30年来才积累下来一定财富的中产家庭，将资产全部留在中国是风险很高的行为。

别等到来不及的那一天

     从去年8月中央银行人民币中间价浮动以后，人民币两天之内跌了4%，11月，人民币加入SDR，持续走低。这个档口，把人民币资产换成海外资产，是一个非常明智，也非常正确的决定。例如日元兑美元跌了50%，人民币还坚挺，那么相当于现在去日本买房打了5折，这就是为什么中国人这几年去日本疯狂买买买。

     关注财经新闻的朋友可能会发现，最近一年，中国的外汇管制越来越严，尤其是最近半年，更是严查严打地下钱庄，限制蚂蚁搬家式换汇，近两个月，银联卡境外提现也开始受限。

     一系列的的动作和政策，都是要锁死人民币资产流出，因为，人民币资产正在以少有的速度出逃。

     从来都是先跑的吃肉，后跑的喝汤，最后跑的挨打。8月11日之前把人迷你币换成美元。8月11日后你就相当于赚了4%。随着资本管制的严格，人民币资产转移出国会越来越难。等到大多数人反应过来的，想要把辛苦钱转出海外，会发现，已经来不及了！

配置外资

     目前国内以来投资驱动经济增长，平均资产回报率下滑，投资海外市场的收益率在未来一段时期很可能超过在国内投资的收益率。在人民币国际化进程加快的步伐下，中国高净值富裕阶层的海外资产配置正当时，在综合性设置投资模块时，配置海外资产有较大的必要性。

     随着金融市场的完善和国家对外汇管制的逐步放开，人们投资海外的渠道也会越来越多，甚至通过互联网平台也能做。

     海外地产项目正成为未来的主要投资方向。相对于国内的物业资产配置，海外资产正在显示出投资，环境和教育等多方面的配套优势。以学区房为例，在北京市场的学区房单价在10万元以上，而在海外市场，学区房概念刚刚兴起，因此提前购买资产，既能保证投资回报，又能够解决环境改善，教育资源的获取等配套问题。