2017海南土地市场遭“腰斩”房企并购成新趋势

搜狐焦点三亚 2018-01-08 01:38:07
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据搜狐焦点网统计,2017年海南土地出让金达198.62亿元,同比下跌19.37%;成交面积随着出让金的降低而大幅缩水,全年共成交4195.45公顷,同比下跌40.69%。在成交宗数方面,2017年共成交552宗土地,比2016年减少了342宗。

12月27日,随着海南澄迈县27512-201212等地块的成交,2017年海南土地市场正式收官。据搜狐焦点网统计,2017年海南土地出让金达198.62亿元,相较于2016年的246.34亿元,同比下跌19.37%。另一方面,成交面积随着出让金的降低而大幅缩水,全年共成交4195.45公顷,同比下跌40.69%。在成交宗数方面,2017年共成交552宗土地,比2016年减少了342宗。其中交易性成交宗数为203宗,成交面积为545.93公顷。

纵观2017年的海南土地市场,成交量、面积大幅缩水,然而楼面价同比翻番,海南低价拿地时代不再。随着海南发展国际旅游岛的不断完善,其成为各大房企争相分食的一块“肥肉”。不少大房企为了加快扩张海南的开发布局,兼并收购成为当前市场一大新方式。

海南成交土地性质分布

从土地成交类型来看,2017年用于公共管理与服务、交通运输、特殊用地的比例仍占总体大部分,成交面积为3575.52公顷,占总成交面积的85.22%,占比较2016年有明显增长。

在楼市历史最严格的调控下,土地市场出现明显降温。2017年住宅用地成交情况差强人意,仅成交143宗,成交面积为293.13公顷,成交金额仅82.62亿元。值得一提的是,2017年商务用地的成交额远超住宅用地,其中主要为华侨城、北辰、碧桂园、富力等各大房企斥重资拿地,同时配合海南政府建设国际旅游岛的规划,进行相应的商业配套建设。商务用地成交83宗,成交面积为246.58公顷,成交金额为105.04亿元;工业用地成交32宗,成交面积80.22公顷,成交金额2.86亿元。

海南土地成交月度成交情况

从各月份成交数据来看,2017年海南土地市场成交宗数整体呈波浪型走势,成交面积走势基本平稳,除了4月及11月成喷井式爆发,然而这两个月份成交金额并不高,主要以划拨方式成交为主。其中,最引人瞩目的是7月份土地成交情况,虽然成交宗数、面积表现平平,但土地出让金同比增长500.63%,创历年单月成交总额新高。

海南各市县土地成交分布

从土地成交区域上看,海口仍然是房企拿地热门城市,共成交179宗地块,成交面积为807.34公顷,成交金额为69.28亿元。相比于海口的火热,三亚土地市场稍显冷清,仅成交35宗土地,成交面积为143.14公顷,然而,成交金额为所有市县最高,84.44亿元。

以海口、三亚、陵水为主力,东线作为海南房地产市场发展相对成熟的区域,同时也是海南土地出让的重心。从表上可看出东线市县均有交易性成交,而西线的乐东、白沙则是零成交。

随着海南进一步深化“两个暂停”政策,提出永久停止四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目、海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅等规定;加之,2018年伊始,海南出台了史上最严土地管理措施,明确提出将实行建设用地总量和强度双控制度,严控商品住宅用地供应等。此外,还将土地投资强度、产值、税收等相关指标作为建设用地供应准入标准,使得土地出让结构持续调整,住宅用地出让规模持续下降。

对于房企而言,由于土地供应量的紧缩,同时高效发挥土地的利用价值,很可能导致土地起拍价、保证金缴交比例提高、出让条件较以往更加严苛复杂,预计未来土地出让竞争将集中在部分实力雄厚、开发经验、资源丰富的房企上。

二、三亚土地市场

三亚土地成交

2017年三亚市共成交35宗地块,同比上升2.94%,成交土地面积为143.14公顷,与2016年成交量相比下跌57.13%,成交金额为84.44亿元,同比上升83.33%。

总体而言,三亚土地市场整体成交质量颇高;成交数量同2016年相差无几,成交面积则减少超过一倍,但成交金额却是2016年的近两倍。

根据三亚市2017年度国有建设用地供应计划,供应总量为84宗、469.22公顷。其中,上述84宗、469.22公顷用地中,拟以划拨方式供应37宗、74.78公顷;拟以“招拍挂”方式出让47宗、394.44公顷。然而,三亚的公开成交量仅为计划的41.67%,成交面积仅为计划的30.5%,当中,以“招拍挂”方式出让仅18宗。这意味着,三亚仍有大量的土地未出让。

2017年三亚成交土地性质分布

从成交土地类型来看,住宅用地的成交量占总量的34%,商务用地的成交面积、出让金皆为三亚土地市场2017年度第一,远高于住宅用地。自海南4月份出台的楼市限购政策以来,各种升级调控政策就相继出台,土地成交市场也受到一定影响,以致今年住宅用地成交大幅缩水。

三亚土地成交月度成交情况

据搜狐焦点数据统计,2017年三亚土地市场以招拍挂方式出让的土地共有18宗,主要集中在下半年,上半年仅有2宗交易性成交。

随着时代的发展,当年城市的规划和建设水平已难以满足三亚建设国际化旅游精品城市的需要,对片区进行改造,重新进行规划建设以提升城市发展水平势在必行。据悉,三亚2017年为提升空间利用率,重点推进阳光海岸片区、南边海环河口等棚户区改造项目32个,被拆迁房屋建筑面积约1124万平方米。

届时,三亚滨海一带的阳光海岸棚改项目、南边海环河口项目,将打造高端海洋旅游服务区,建设成国际邮轮港会客厅;城区北面的三环路串起南丁、抱坡片区,将打造成教育科技产业聚集区,并配套物流等城市基础产业,进一步助推三亚“双修”升级。

注明:数据来源于中国土地市场网,2017年数据统计截至12月27日

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